不動産の相続登記を確認する
最終制度確認：
期限
- 基本：自分のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年。死亡日から一律に数えるわけではありません。
- 2024年4月1日より前に始まった相続でも、登記がまだなら対象になります。原則2027年3月31日までですが、不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以後なら、その日から3年以内です。自分の場合の期限は法務局に確認してください。
起算点
- 相続開始と、その不動産の所有権取得の両方を知った日が、基本的な期限の数え始めです。
- 遺産分割が成立した場合は、その日から3年以内に、分け方を反映した登記を申請する追加の義務があります。
何をする？
- 故人名義の対象不動産を確認（土地・建物の範囲を確定）。
- 相続開始と不動産の取得をそれぞれいつ知ったか確認し、申請期限を調べます。
- 不動産所在地を担当する法務局へ必要書類と申請対象を確認。
- 提出方法（窓口・オンラインなど）を選び、書類の補正を求められたら内容を確認して対応します。
対象者
- 相続により不動産の所有権を取得した相続人。
- 遺言の有無や遺産の分け方によって、添付書類が変わります。自分の場合に必要な書類は法務局に確認してください。
手順
- 申請窓口は不動産所在地の法務局。
- 書面申請または申請用総合ソフトでの電子申請を選択。
- 申請に必要な戸籍や、遺言・遺産分割に関する書類を自分の場合に合わせて確認します。
手続きや書類が変わる場合
- 法定相続・遺産分割・遺言の有無で添付資料が変わります。
- 期限までに相続登記が難しい場合は、相続人申告登記（自分が相続人であることを登記所に申し出る制度）を使えるか確認します。これは遺産分割後の所有権移転登記を済ませるものではありません。
- 2026年10月5日以後に相続による所有権移転登記を申請し、個人の申請人が新たに所有権の登記名義人になる場合は、申請書で検索用情報（法務局が氏名・住所の変更を確認するための情報）として国籍等も申し出ます。法務局の同日以後の様式を確認してください。
登記についてどこに確認する？
- 登記の種類や必要書類は、不動産所在地を担当する法務局（登記所）に確認します。
- 申請書の様式とオンライン申請の方法は、法務局の公式ページで確認します。
- 登録免許税の税率・免税条件は法務局の案内と国税庁の税額表で確認し、自分の場合の税額は法務局に尋ねます。
法務局で聞くこと
- 「遺産分割後に追加登記が必要か」
- 「申請に必要な遺言・遺産分割の資料は何ですか」
- 「自分が申請する登記は、登録免許税の免税対象ですか」
申請書と確認する資料（代表）
- 登記申請書、故人と相続人の関係が分かる戸籍等（必要な範囲は取得の事情で変わります）
- 遺産分割をした場合は、その協議書等
- 遺言で取得した場合は、その遺言書等
申請書の「不動産の表示」欄には、対象の土地や建物を登記事項証明書等に合わせて記載します。
相続登記を自分で進めるときの確認順
まず登記事項証明書や固定資産税関係書類で不動産を特定し、遺言・遺産分割・法定相続のどの原因で誰が取得するかを確認します。次に、不動産所在地を管轄する法務局、申請書様式、添付情報、登録免許税を確認します。土地と建物、マンションの敷地権など、対象不動産を漏れなく申請書の「不動産の表示」へ記載します。
戸籍が多数、数次相続、相続人間の対立、遺言の解釈、共有回避、申請期限が迫る場合は、司法書士等への相談を検討します。
土地だけ登記すればよいですか？
相続した建物やマンションの専有部分・敷地権等も確認し、登記記録に基づいて対象を特定します。
費用
- 登録免許税は不動産の価額や免税措置の該当性によって変わります。自分の場合の税額は法務局に確認してください。
注意したいこと
- 遺産の分け方がまだ決まっていない場合も、相続登記の申請期限を確認してください。
- 申請後に補正が必要になる場合があるため、添付漏れの予備チェックを先に行います。
- 相続で農地に当たる土地を取得した場合は、農地法3条の3に基づき、相続登記とは別に所在地の農業委員会へ遅滞なく届け出ます。対象となる土地かどうかも農業委員会に確認してください。
- 地域森林計画の対象となる森林の土地を相続で取得した場合は、原則として死亡日から90日以内に市町村長への所有者届出が必要です。遺産分割がまだの場合や分割後の届出などの条件は、市町村の林務担当に確認してください。
分からない場合
遺言や遺産分割などで手続きが変わる場合は、対象となる登記の種類、添付書類、申請書の様式を、不動産所在地を担当する法務局に確認してください。
ちょっと聞きたい
「分割が終わっていないので、今は何もできないですか？」
「遺産の分け方が決まる前でも、相続登記の申請期限は確認できるよ。まず不動産と相続人を確認して、必要な書類を法務局に聞いてみよう。」
よくある質問
3年の期間はいつから数えますか？
数え始めや経過措置は状況で異なります。上の「期限」と「起算点」を確認し、自分の場合の期限は不動産所在地の法務局に確認してください。
未分割なら申請は不要ですか？
いいえ。遺産の分け方が決まっていなくても、基本の相続登記の申請義務はなくなりません。期限内に登記が難しい場合は、相続人申告登記を使えるか法務局に相談してください。遺産分割が成立した後は、その内容を反映した登記が別に必要です。
相続登記はオンラインで申請できますか？
はい、オンラインで申請できます。ただし紙の添付書類の提出が必要になる場合があるので、該当する様式と提出方法を事前に確認してください。
主な公式・確認先
次に確認すること
- 申請対象物件を確定し、期限をいつから数えるかメモしておきます。
- 誰がその不動産を取得したか、遺言・遺産分割の資料を整理し、申請に必要な書類を確認します。
- 提出後に書類の補正を求める通知が届いたら、内容を確認し、法務局の案内に沿って対応してください。